בנק ישראל פרסם היום קטע מתוך סקירת מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2010 שתפורסם בקרוב לגבי שוק השכירות הפרטית בישראל.

בנק ישראל מפרסם את המלצותיו לעידוד שוק השכירות הפרטית בישראל

בנק ישראל פרסם היום קטע מתוך סקירת מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2010 שתפורסם בקרוב לגבי שוק השכירות הפרטית בישראל. שוק השכירות הפרטית חשוב לגיוון תקופות המגורים, אפשרויות המגורים ומחיריהן. המגורים בשכירות פרטית, ביחס לרכישת דירה, הם בני השגה כלכלית, משום שאינם מצריכים השקעה הונית, וגמישים מבחינת התאמת נכס המגורים לגודל משק הבית, צרכיו ומקומו. הגמישות מבחינת המקום באה לידי ביטוי גם בשוק העבודה – כי העלויות הכרוכות בהתאמת מקום מגורים-בשכירות למקום העבודה נמוכות יחסית.

השכירות הפרטית היא טיפוס המגורים השני בחשיבותו במרבית המדינות החברות ב-OECD, ובכללן ישראל. בישראל כרבע ממשקי הבית (507 אלף משקי בית) שוכרים דירות במגזר הפרטי – שיעור דומה לממוצע בחברות OECD. הסיוע הסוציאלי בדיור נשחק בשנים האחרונות: רבות מדירות השיכון הציבורי נמכרו בלי שנרכשו או נבנו אחרות במקומן, צומצמו התקציבים שהופנו לצורך הסיוע, וירד מספר משקי הבית הנהנים מהסיוע לסוגיו. סיוע בתשלום שכר הדירה במגזר הפרטי הוא אמצעי הסיוע-בדיור הנפוץ ביותר, וממנו נהנו ב-2009 כ-27 אחוזים ממשקי הבית ששכרו דירות. יחד עם זאת, במהלך השנים נשחק מאוד ערך הסיוע, לעומת מחירי השכירות שהאמירו.

בדומה למדינות OECD, רובן המוחלט של הדירות להשכרה במגזר הפרטי בישראל הוא בבעלות משקי בית. מדינות שונות מנסות לגוון את הרכב השחקנים בשוק השכירות על ידי תמרוץ חברות עסקיות להיכנס לשוק זה. לפירמות יתרונות לגודל, העשויים להביא להיקפי השקעה גדולים, וכיוון ששיקולי ההשקעה שלהן הם ארוכי טווח, יחסית למשקי הבית, הן עשויות להציע דירות בשכירות לטווח ארוך ולהעלות את רמת התחזוקה של הדירות. יתרון נוסף הוא שפיקוח המדינה על יחסי שוכר-משכיר ועל רמת התחזוקה של הדירות עשוי להיות פשוט יותר כשהדירות הן בבעלות פירמות. למרות קיומם של שני חוקים שנועדו לעודד גופים עסקיים להשקיע בדיור להשכרה, מעורבותם של גופים עסקיים בענף בישראל נמוכה ביותר, בעיקר בגלל התשואה הנמוכה ועלות התפעול הגבוהה של בניינים למגורים.

סקירת המדיניות בשוק השכירות במדינות נבחרות מעלה כי: (א) מרבית הדירות במגזר השכירות הפרטי הן בבעלות משקי הבית; (2) במדינות שבהן מגזר השכירות הפרטית גדול יותר ישנם תמריצים להשקעה בדירות – למשל הטבות מס – בד בבד עם גורמים היוצרים ביקושים גבוהים לשכירות (קושי לרכוש דירות, שימוש במגזר השכירות הפרטית כמסגרת לדיור סוציאלי, רגולציה על רמת התחזוקה של הדירות המושכרות ועוד); (3) רגולציה חזקה על גובה דמי השכירות ומשך השכירות עשויה להיות גורם ממתן להשקעה בדירות להשכרה, ונדרש פיצוי כדי לשמור על תשואה סבירה למשקיעים.

על פי מסקנות הבנק ניתן לגבש המלצות מרכזיות במספר תחומים:

1. הגדלה מדודה של היצע הדירות, בהן דירות קטנות (עד שלושה חדרים). התשואה על השכרת דירות (יחס שכר הדירה למחירה) של עד 3 חדרים גבוהה מהתשואה על השכרת דירות גדולות יותר – ממצא המעיד על הביקוש הגבוה יחסית לדירות קטנות להשכרה. היצען המוגבל של הדירות הקטנות, בפרט דירות חדשות, מקשה על יחידים ועל זוגות צעירים לרכוש או לשכור דירות העונות על צורכיהם. מומלץ להגדיל באופן מדוד את היצע הדירות – תוך התאמתו למחסור הקיים – וזאת גם על ידי: הגדלת היצע הדירות הקטנות. ראוי לקבוע בתוכניות הבינוי העירוניות כי שיעור מסוים מהדירות, כחלק משכונות המגורים הקיימות והחדשות, ובכל אזורי העיר, יהיו של 2–3 חדרים.

תמיכה בבניית דירות להשכרה בשכונות המגורים. על רקע ההיענות הנמוכה של פירמות לתמריצי המס הקיימים, אחת הדרכים לעודד פירמות לבנות דיור להשכרה היא ייעוד של חלק מהקרקע בתוכניות הבינוי העירוניות (תב"ע) לבנייה לשם השכרה; זאת כחלק משכונות המגורים הקיימות והחדשות ובכל אזורי העיר.

2.עדכון הסיוע הסוציאלי בשכר דירה. מפני חשיבותו של הסיוע בשכר דירה בתמיכה בחסרי דיור, חשוב לעדכן את סכומי הסיוע ולהדק את הקשר בין גובה ההכנסות מעבודה לסכום הסיוע בשכר דירה.

3.התערבות בקביעת גובה שכר הדירה ו/או משך השכירות אינה רצויה. התערבות בקביעת גובה שכר הדירה ומשך השכירות אינה רצויה, משום שמנגנונים כאלה עשויים לפגוע בנכונות להשקיע בשוק השכירות, להגביר את הביורוקרטיה וליצור שווקים משניים שבהם ייסחרו זכויות של שכירות מפוקחת באופן לא חוקי.