בקרוב, ייצור חשמל באמצעות רוח במדינת ישראל לא יהיה עוד בגדר חזון נפרץ: ההסדרה לייצור חשמל באמצעות טורבינות רוח פורסמה זה מכבר על ידי רשות החשמל, מסמך המדיניות לקידום תכניות להקמת טורבינות רוח לייצור חשמל, אשר חובר על ידי מינהל התכנון שבמשרד הפנים, הוגש למועצה הארצית באפריל ואף אומץ על ידה

על אדמה ורוח: הקצאת קרקעות לחוות רוח גדולות

מאת: עו"ד נמרוד רוזנבלאום, עו"ד רעות אביבי

בקרוב, ייצור חשמל באמצעות רוח במדינת ישראל לא יהיה עוד בגדר חזון נפרץ: ההסדרה לייצור חשמל באמצעות טורבינות רוח פורסמה זה מכבר על ידי רשות החשמל, מסמך המדיניות לקידום תכניות להקמת טורבינות רוח לייצור חשמל, אשר חובר על ידי מינהל התכנון שבמשרד הפנים, הוגש למועצה הארצית באפריל ואף אומץ על ידה, ונראה שעם פרסומה המיוחל של תוכנית מתאר ארצית אשר עתידה להסדיר את היבטי התכנון והבניה של טורבינות רוח במדינת ישראל, אנו צפויים לראות את תחילת הקמתן של חוות רוח ברחבי הארץ.

בכל הנוגע לטורבינות גדולות, יש להניח שעיקר האדמות עליהן שמים יזמים את יהבם (ולהבם) הן אדמות מדינה שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, שכן מדובר בשטחים פתוחים ורחבים, שעשויים לאפשר במקביל שימוש חקלאי. בהתאם, חשוב להבין את מדיניות המינהל בנושא זה.

בניגוד לפרויקטים סולאריים, לגביהם פורסמה לאחרונה החלטת מינהל 1254 , אשר עוסקת בהקצאת קרקע למתקנים סולאריים באופן ספציפי, טרם פורסמה החלטת מינהל דומה ביחס לטורבינות רוח. לכן, נראה שנכון להיום, מדיניות המינהל בהקשר זה נשענת על החלטות קיימות אשר אינן מותאמות ספציפית לתחום.

החלטת המינהל המנחה בנושא הינה החלטה 1226 (המבוססת על החלטת מינהל 949). החלטה זו עוסקת בהקצאת קרקע למטרות 'תעסוקה', המוגדרת כ- "מקרקעין המיועדים בתכנית תקפה למטרת תעשיה, מלאכה, אחסנה, מסחר, משרדים, תיירות ונופש, תחנות דלק או לשימוש כלכלי אחר, למעט תכנית למטרת משק חקלאי ולמטרת מגורים". על אף שהנושא טרם הגיע לפתחו של בית המשפט, הקמת טורבינות רוח למטרת ייצור חשמל ומכירתו עשויה להתפרש כחוסה תחת הגדרת 'תעסוקה' הנ"ל.

במידה ואכן זו הפרשנות הנכונה, להלן ההוראות המרכזיות של החלטה 1226 בתמצית:

מגבלות על שטח הפרויקט. ההחלטה מגבילה את שטחן של תכניות לשינוי ייעוד למטרת תעסוקה אשר המינהל ייתן את הסכמתו להן. שטחן המרבי של תכניות אלה יהיה על פי החלטה זו כדלקמן: (א) ביישוב חקלאי במרכז הארץ – עד 60 דונם נטו; (ב) ביישוב חקלאי באזור עדיפות ב' וביישובי מרחב התפר – עד 80 דונם נטו; או (ג) ביישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית א', בקו עימות וברמת הגולן – עד 120 דונם נטו. יודגש כי בחישוב השטחים יילקחו בחשבון כלל התכניות שהתקבלו ביישוב חקלאי למטרות שינוי ייעוד לתעסוקה, לרבות תכניות להקמתן של טורבינות רוח, כך שיזמים נדרשים לבחון מהן כלל התכניות למטרות תעסוקה ביישוב ומהו שטחן.

ניתן לראות כי מדובר בשטחים שגודלם קטן יחסית לשטחים הנדרשים להקמת טורבינות רוח, כל שכן כאשר לוקחים בחשבון תכניות נוספות שהוקצו לצרכי תעסוקה ביישוב. לעניין זה, ככל שהמדינה מעוניינת לאפשר הקמת טורבינות רוח, כמעט ובלתי נמנע כי תתקבל החלטה ספציפית ביחס להקצאת קרקע למטרת הקמת טורבינות רוח, אשר תפחית את מגבלת השטח הקבועה בהחלטה 1226 , זאת בדומה להסדר הקבוע בהחלטה 1254 ביחס למערכות סולאריות, על פיו, בחישוב השטחים המרביים לצרכי תעסוקה כאמור נלקח בחשבון רק 10% מהשטח שיוקצה לטובת פרויקט סולארי.

הגוף שלטובתו יוקצו שטחי הקרקע. לאחר שינוי ייעוד השטח למטרת התעסוקה, הקמת טורבינות רוח בענייננו, קובעת ההחלטה כי המגרשים הסחירים בתכנית יוקצו ליישוב החקלאי או לתאגיד אשר היישוב החקלאי הינו 'בעל שליטה בו'. 'בעל שליטה בתאגיד' מוגדר בהחלטה כך: "מי שמתקיימים בו כל אלה: הינו מחזיק ב- 26% לפחות מהון המניות הנפרע של התאגיד, הינו בעל זכות למנות לפחות 26% ממנהלי התאגיד והינו בעל זכות לקבל לפחות 26% מרווחי התאגיד". בנוסף, על פי ההחלטה, 'תאגיד' יכול להיות חברה רשומה בישראל, שותפות רשומה על פי פקודת השותפויות (נוסח חדש) התש"לה – 1975, וכן אגודה שיתופית רשומה על פי פקודת האגודות השיתופיות.

המשמעות האופרטיבית של הוראה זו היא כי על יזמים להסדיר בהסכם עם היישוב את אופן הקצאת מניות התאגיד שיוקם. יצוין כי ההחלטה קובעת שהמינהל יהיה רשאי במקרים חריגים ובאישור מראש של ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל לאשר ליישוב החקלאי כי חלקו בתאגיד יפחת מ- 26%. יחד עם זאת, לא נראה שכדאי לתלות בהוראה זו תקוות גבוהות, מאחר ולמיטב ידיעתנו מדיניות המנהל היא לפרשו בצמצום ביחס למקרים חריגים בלבד, ואף מונה על ידי הנהלת המינהל צוות שהמלצתו הינה ככל הנראה לבטל את ההוראה או לפחות
לצמצמה.

חתימה על הסכם פיתוח. בין המינהל לבין היישוב החקלאי או התאגיד אשר היישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו ייחתם הסכם פיתוח ל- 3 שנים, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח – ייחתם בין הצדדים חוזה חכירה ל- 49 שנים. תשלום. בגין הקצאת הקרקע ישולמו למינהל דמי חכירה מהוונים על פי השיעור הנהוג באותו ייעוד באזור בו מצוי היישוב ועל פי מפת אזורי העדיפות הלאומית שתהיה בתוקף בעת הגשת הבקשה להקצאה. דמי חכירה אלה ייקבעו על פי שומה פרטנית שיערוך השמאי הממשלתי, שמאי המינהל או מי מטעמם, ואשר תתייחס למלוא קיבולת הבניה במגרש, ללא פיתוח.

תנאים נוספים. בהתאם להחלטה 1226 : (א) היטל השבחה ישולם על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התו"ב; (ב) יישוב חקלאי אשר אינו צד להסכם דו צדדי תקף עם המינהל ואשר לא היה צד להסכם דו צדדי, תידרש הסכמת הסוכנות היהודית או החטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית העולמית לתכנית; (ג) תנאי להקצאת קרקע כאמור הינו הסדרת מלוא חובות היישוב החקלאי למינהל.

לסיכום, במסגרת בדיקת שטחים פוטנציאליים להקמה עתידית של טורבינות, כדאי ליזמים לבדוק מהו גודל שטח הקרקעות שהוקצו ביישוב לצרכי תעסוקה, ומהו היחס אל מול גודל השטח הנדרש עבור הפרויקט. כמו כן, כדאי להגיע להסכמות מול היישוב החקלאי הרלוונטי ביחס להקמת התאגיד לו יוקצו השטחים על פי הקווים המנחים המפורטים לעיל (וזאת תוך ניסיון לשקף את תרומתו של כל אחד מן הצדדים למיזם בפועל), וכן לבדוק האם קיימים ליישוב חובות מול המינהל, שכן יהיה צורך בהסדרתם.

מעבר לכך, ועל מנת למנות את הבעייתיות הרבה הנובעת מהסתמכות תחום הרוח על החלטת מנהל כללית שלא תפורה במידותיו (1226), אנו קוראים לממשלה ולמינהל להקדים ולהסדיר את מדיניות המינהל בכל הנוגע להקצאת קרקעות מדינה לטובת הקמת טורבינות רוח על מנת שיזמים יוכלו להיערך באופן מיטבי להקמתם של פרויקטים אלה, על מנת למנוע שינויי מדיניות בשלבים מאוחרים יותר שיעלו ליזמים בהוצאות רבות, ועל מנת לעודד ולהאיץ ייצור חשמל במדינה באמצעות אנרגיית הרוח המתחדשת.

אנו מקווים כי בניגוד לתחום הסולארי, לגביו התקבלה החלטת מנהל ספציפית רק בשלב מאוד מאוחר, תתקבל החלטה ספציפית לגבי הקמתן של טורבינות רוח ללא עירובים מיותרים. יחד עם זאת, לאור ניסיון העבר, אפשרות שלא תתקבל החלטה כאמור בעתיד הקרוב, כך שאנו ממליצים ליזמים להיערך לשתי האפשרויות.

הכותבים הינם עורכי דין במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז ( ERM ) עורכי דין המתמחה, בין היתר, באנרגיה, פרויקטים ומימון.